もともと不動産の売買契約時には、売主から買主に対して「瑕疵担保責任」を負うこととされていましたが、2020年4月の民法改正により、従来の「瑕疵担保責任」から「契約不適合責任」に変更されました。

　まず、契約不適合責任について理解する必要があります。契約不適合責任は、売買契約で定めた内容に適合しない場合に発生します。簡単に言えば、購入者が期待していた状態の物件が実際には提供されなかったときに、売主がその責任を負うというものです。例えば、明らかに文書で記載された条件、例えば修繕の有無や設備の稼働状態において、その履行がなされていない場合、売主はその責任を問われます。これは不動産が売買契約の内容を満たすことを確保するための重要な法律です。

　一方で、瑕疵担保責任は、物件に隠れた瑕疵が存在する場合に関係してきます。この瑕疵は契約締結時には明らかでなく、物件が本来持つべき品質を満たしていない状態を指します。たとえば、壁の内部にカビが生えている、あるいは基礎にヒビが入っているといったケースがこれに該当します。売主は、こうした隠れた瑕疵が存在する場合、瑕疵担保責任として修理、代替物件の提供、または契約解除を行う義務が出てきます。

　このように、契約不適合責任は契約内容との不一致が関与し、瑕疵担保責任は物件そのものの欠陥に基づくものです。実務上の違いとしては、契約不適合責任は契約の条件が不履行になった場合に広く適用されるのに対し、瑕疵担保責任は特定の瑕疵についてのみ適用されるため、責任の範囲や取り決められる内容に大きな違いがあります。

責任の基準を考えると、以下のような違いになります。

改正前民法の瑕疵担保責任　：責任の対象が「隠れた瑕疵（外部から容易に発見できない欠陥）」に限定

　　　　　　　　　　　　　　契約時に予見できた欠陥や、買主が知っていた欠陥は対象外

民法改正後の契約不適合責任：契約内容との不適合（種類、品質、数量が契約と異なる）が基準

　　　　　　　　　　　　　　売主が事前に把握していたかどうかに関わらず、契約書に記載されている内容と実際の物件が異なれば責任を負う

また、買主が請求できる権利が拡大されている点にも注意が必要です。

　１．履行の追完請求（修理・交換など）

　２．代金減額請求

　３．損害賠償請求

　４．契約解除

　このように、民法改正により売主の責任範囲が広がり、買主の保護が強化されました。契約不適合責任と瑕疵担保責任は、法的な立場や適用範囲が異なるため、購入者および売主はそれぞれの責任についてしっかりと理解することが重要です。不動産売却を行う際には、これらの責任についての正確な知識は不可欠であり、適切な対策を講じ、事前にリスクを把握して買主に説明しておくことが、トラブル回避に直結します。売却を考えている不動産に対して不安や心配ごとがある場合には想汲までぜひご相談ください。